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楼市表现以“稳”为主 二线及以下城市面临市场下行压力- …

发布日期:2018-09-19 浏览次数:
5月14日,《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.15(2018)》(以下简称“蓝皮书”)在北京发布。蓝皮书指出,2018年将是本轮房地产市场低点,市场整体将呈现下行态势,楼市调控将以“稳”为主,为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境,楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。整体来看,2018年将是本轮房地产市场低点,房地产市场整体将呈现下行态势。在供给侧,一线和热点二线城市为缓解库存危机,土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松,热点城市供应量将持续偏紧;在需求侧,“房住不炒”的政策基调不会发生变化,加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升,故而成交规模也会受到一定程度的限制。一方面,一二线城市房地产市场明显降温,但供不应求的市场格局并未发生实质性转向,房价仍存在一定上涨压力,需要维持现有政策调控力度不变,部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策。另一方面,由于三四线城市市场热度持续提升,房价、地价快速上涨,市场已经被充分“激活”,前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控,以维持房地产市场平稳健康发展。蓝皮书主编、中国社科院城环所土地经济与不动产研究室主任王业强认为,从城市层级来看,由于房地产紧缩调控政策不放松,一线和热点二线城市会率先探底,而三四线城市调整将明显滞后于一线城市,政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度,但随着去库存刺激政策逐渐退出,转变为紧缩调控,预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。王业强预计,一线城市销售面积将保持平稳,上半年价格指数继续下滑,进入负值区间,下半年有可能趋缓;二线城市销售面积或将出现较为显著的下降,全年价格指数有可能进一步回落;三四线城市在基本完成去库存后,也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。根据蓝皮书披露的内容,整体来看,2017年全国房地产开发投资增速与2016年基本持平,呈现平稳发展态势。在土地市场,购置面积增速在去年年初由负转正后,一直保持着稳步增长。进入2018年,房地产开发投资继续保持一定的增速。不过,蓝皮书指出,房屋竣工面积累计同比增速从去年年初的15.8%下降至全年的-4.4%,房屋新开工面积不断下滑,主要是销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力,一定程度上影响了房企新开工意愿,新开工面积增速仍将维持低位运行。蓝皮书指出,限价政策对住宅影响较大,部分开发商拉长施工周期,对于项目竣工产生了延缓作用。在因地制宜、因城施策、分类调控思想的指导下,当前房地产调控政策影响已遍布全国多个城市。有地产研究机构的统计显示,当前全国各地楼市调控累计已达120次,且有着向普通二线乃至三四线城市扩展的趋势,例如此前的贵阳和丹东,都针对楼市变化进行了政策调整。对此,蓝皮书指出,当前房地产市场受到强力管制,长效机制亟待建立。此前部分热点城市更新了人才、户籍政策,这些政策曾被部分人认为是调控松绑的信号,但多位分析人士指出,人才政策与调控政策是两回事,事实上房地产市场并未有明显松绑迹象。在成都、西安等地,过去一段时间户籍人口增加明显,但随后两地都针对新增户籍人口的购房、就学等资格出台规定。央行《2018年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示,今年一季度末,人民币房地产贷款余额34.1万亿元,同比增长20.3%,增速比上年末低0.6个百分点。其中个人住房贷款余额22.86万亿元,同比增长20%,增速比上年末低2.2个百分点,个人住房贷款余额增速延续了去年年末增速回落的态势。蓝皮书指出,受制于市场需求萎缩和监管政策趋严影响,个人住房贷款增速将继续放缓。除了销售缩减和现代政策令总体需求有所萎缩外,当前企业部门信贷需求回升,令银行信贷结构配置有了更多选择,房贷资金供给受到影响会导致个人住房贷款增速放缓,但信贷规模紧张的局面仍将延续。从执行85折优惠到上调至1.1倍,去年以来广州各家银行房贷利率曾多次变动。今年2月,广州国有银行贷款利率在此集体上调,首套房贷利率上浮10%起,二套房贷利率上浮15%。其他各家银行尽管贷款利率各不相同,但基本保持在首套房上浮5%至30%,二套房上浮10%至40%的区间内,且商业贷款的审批和放款时间也被拉长。与广州相同,国内多个城市也已经或正在上调住房贷款利率。根据融360最新数据显示,今年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%,相当于基准利率1.135倍,环比3月上升0.91%,同比去年4月上升23.01%,房贷利率已经连续16个月上升。在监测的全国35个城市中,首套房利率最低的上海为5.13%,最高的郑州为5.96%。蓝皮书指出,当前,美国、欧洲等主要经济体正在逐渐收紧货币政策,包括实施加息和缩减资产负债表,对我国货币政策形成一定制约。从稳定汇率的角度考虑,未来人民银行将跟随美联储上调公开市场利率,甚至上调存贷款基准利率水平,这些操作都将逐步传导或直接影响到信贷业务的定价水平,个人住房贷款利率仍有上升空间。5月15日,国家统计局官网公布今年1至4月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,房地产开发投资额同比增速出现小幅回落,新开工面积出现明显上升,而在销售一端,销售面积和销售金额均出现增速明显回落。国家统计局新闻发言人当天在答记者问时指出,房地产领域保持了比较平稳的态势,从未来的发展来看,在多项住房相关政策的作用下,房地产领域平稳态势有望继续。国家统计局数据显示,前4月商品房销售面积42192万平方米,同比增长1.3%,增速比前3月统计时回落2.3个百分点,其中住宅销售面积增长0.4%,办公楼销售面积下降4.3%,商业营业用房销售面积增长7.0%。另外,前4月商品房销售额36222亿元,增长9.0%,增速回落1.4个百分点,其中住宅销售额增长9.5%,办公楼销售额下降3.2%,商业营业用房销售额增长7.5%。根据克而瑞的统计,今年4月国内商品房销售面积、销售金额环比均出现20%左右的下降,同比去年面积微降4.1%,金额上涨5.8%,整体商品房均价依旧保持高位。而从国家统计局的区域数据统计来看,前4月东部地区不论销售面积还是销售额都在下降,且降幅扩大,市场降温势头明显,中部、西部和东北地区尽管销售面积和销售金额仍有增长,但增速均出现回落。但克而瑞也指出,局部市场热度偏高仍然存在,在限制供应的条件下,西安、成都等地库存见底,无房可卖,而一些热点城市采取限制备案的方式给市场降温,数据难免失真。展望后期,销售金额、面积增速保持回落将是大概率事件,在调控政策保持稳定性的前提下,居民购房投资的乐观预期也将逐步恢复理性,且随着“刚需优先”等偏向性政策的实施,这类成交需求会缓慢释放,对市场也不会造成太大的冲击。(记者 葛政涵)
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